后海便利型写字楼 免费咨询

“一般包租公司或联合办公运营商，只有出租率达到70％以上才能盈利。”该负责人说。退租现象的加剧叠加新增供应的入市，促使*四季度深圳**写字楼市场出现供过于求的趋势。
不过，从空置率指标来看，2018年，深圳**写字楼平均空置率同比下跌2.5％至10.3％。这主要基于今年深圳**写字楼物业市场租赁需求表现旺盛。
上述报告称，金融、**、生物医药、传媒和电信行业及专业服务业是深圳写字楼的主要承租力。至2018年底，深圳**写字楼物业市场的净吸纳量为52.97万平方米，同比增长8％。同期，深圳新增的7座新写字楼项目总建面达62万平方米。
这些新增供应将深圳**写字楼总存量推高至约845万平方米。按照**太平戴维斯的预计，2019年，深圳还将有7栋**写字楼入市，带来约57.77万平方米的新增供应。届时，租户将有更多选择并有效提高议价空间，从而导致2019年租金或将出现下跌。未来五年内，由于新项目集中入市，深圳**写字楼市场的空置率也将有所上升。
值得关注的是，从2017年开始，联合办公成为深圳写字楼领域的“黑马”，今年以来，为满足科技和创新行业中小企业不断增长的租赁需求，联合办公继续表现出强劲的扩张态势，以扩大其在深圳写字楼市场的份额。
在**太平戴维斯提供的一张2018年度主要租赁成交甄选表中，联合办公运营商正成为重要租户之一。比如，Wework在TCL大厦、华润置地大厦T2、中建钢构大厦及深业上城合计租赁约2.25万平方米；Funwork在东海国际、京基100分别租赁约4000、3000平方米。
上述相关负责人向经济观察网表示，随着联合办公行业的洗牌加剧，联合办公运营商在扩张中也会越来越谨慎，因此其对深圳写字楼存量的消化和影响不会像这两年一样强烈。
“以上海为例，过去两三年间联合办公运营商都在积极扩张，但下半年整个联合办公行业的扩张已经出现放缓趋势，这种情况也许会传染到深圳乃至粤港澳大湾区的写字楼市场。”**太平戴维斯董事、华南区市场研究部主管谢靖宇称，对联合办公运营商吸纳写字楼存量持比较保守看法。
**写字楼退租趋显
戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年*四季度报告指出，市场需求回落，扩租及新租需求较为谨慎，部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。
典型案例当属深圳**高楼平安金融中心，2018年6月一次性退租10层楼，退租面积共计3万平方米。平安不动产回复经济观察报称，上述10层楼的租户原本想将其总部、主要业务迁入深圳，后因自身发展原因未能实现，并导致欠租违约，平安不动产主动将其清退。
按照平安不动产的说法，目前市场对这10层楼反响积极，已经有意向客户主动洽谈，平安不动产正在沟通、选择中。另外，楼内原有客户因业务发展需要已扩租了很大一部分，实际投入市场选择的面积不足一半，且这部分投入面积相对于平安金融中心118层的体量而言，并无冲击。
陈旭（化名）在深圳一家投资公司负责写字楼物业租售、运营板块，他向经济观察报透露，平安金融中心的这10层楼，背后是一个包租“二房东”，当初租下物业的时候就没有进行长远规划。因资金链出现问题，中途曾试图转手给其他运营商。“他们找过我们公司，但我们对这种物业评估很谨慎，再三考量后，没有接手。”
陈旭说，平安金融中心这个标的，无论从硬件还是软件看，运营条件都很优越。但整个项目除去平安自用的楼层外，对外出租的供应量还是比较大。这种租金在300元/平方米以上的写字楼物业，一旦供应量较大，出租的难度也相应提高。
陈旭所在的投资公司，主营业务囊括房地产开发、资产定向投资、资产运营、资产并购重组几部分。在写字楼领域，目前他们已经包租并运营了广州、深圳等共计15万平方米的物业，属于传统意义上的包租运营商。“我们公司承租的物业面积都比较大，一次大概**过1.5万平方米，也就是6-8层楼。”他称。
陈旭介绍，在选择承租标的上，包租运营商考虑的**点一定是地段，写字楼本身的地域性特征比较明显，选址必须限定在大商圈里，否则租户群体范围太窄。比如选址科技园，进驻的租客就多是科技企业；选择CBD，更多的租客是金融企业。
此外，对写字楼物业进行评估也是重要一环。一般来讲，写字楼标的硬件不能有太多瑕疵，以免增加过多改造成本；软件方面的物业管理水平也必须较强，这样一来租金大概能比周边同类溢价10％-20％。
陈旭的公司很少选择分散性租客较多的标的。一栋写字楼一旦散客过多，租金体系就不好把控。“一般我们会选择跟开发商或大业主合作，对外招租的客群结构也会跟他们错开，否则就变成抢客竞争关系。”

深圳地铁后海站几号线到深圳北？有直达线吗？

公交线路：2号线 → 4号线，全程约25.9公里

1、从后海乘坐2号线,经过13站, 到达市民中心站

2、步行约200米,换乘4号线

3、乘坐4号线,经过6站, 到达深圳北站


本数据来源于百度地图，较终结果以百度地图较新数据为准。


公交线路：m299路，全程约18.9公里

1、从后海步行约440米,到达**后海中心站

2、乘坐m299路,经过17站, 到达深圳北站

3、步行约720米,到达深圳北站

现在深圳写字楼租赁市场低迷，如果是投资性质的大宗交易，购买目的是长期运营出租，那买家势必在算账过程中发现回报数据不太好看，进而影响他们的进场意愿；但如果是自用型买家，由于市场处于调整期，今年价格估计整体会有一些松动，对他们来说不妨是一个入市的好时机。”1月7日，在高力国际2018年深圳物业市场回顾与展望报告发布会上，谈起近期深圳写字楼退租趋显对于投资市场的影响，高力国际深圳办公楼服务部董事周之惠如是说。
从2018年*四季度起，深圳部分包租及金融行业大面积退租的迹象正在加剧。高力国际华南区资本市场与投资服务部高级副董事林楚洲发现，去年上半年，很多写字楼卖家对价格预期很高。但到了下半年，这个预期已经发生很大变化，价格开始出现松动。
尽管如此，但写字楼仍是深圳物业投资市场较活跃的板块。根据高力国际统计的数据，截至2018年11月，深圳共录得9个写字楼投资大宗交易，总交易额达79.16亿元，这些大宗交易**过一半集中在深圳核心区域。
“从我们录到的一些成交记录中可以发现，2018年深圳写字楼的买家大部分以自用为主，其中还有一些是**行为。”林楚洲告诉经济观察网，去年深圳龙华区**就购买了深圳北站附近写字楼汇德大厦2期约6.54万平方米物业，以及红山6979共3万平方米物业，交易总额共54亿元，占深圳写字楼全年交易总额的68％。“**购买写字楼，后期往往是作为孵化器来运营。比如上述两栋写字楼均面向中小企业进行招商，并带有一定的租金补贴。”
以自用为主，这也意味着投资者在**率这笔账上不会算得很清楚。林楚洲称，按照传统基金对于投资写字楼物业的要求，核心区域物业的净回报率一般要达到3.5％以上。但深圳物业价格普遍偏高，若单独测算**率，目前深圳比较难找到已经实现**的标的。
相比2017年，上述写字楼的交易额仍有所萎缩，这主要是资金流动性紧缩导致2018年下半年写字楼投资市场活动减缓。