后海写字楼总部基地 一站式办公服务

利润稀薄的包租客
广州、深圳两地的写字楼市场里，诸如陈旭公司这样的大包租客并不在少数。
“过往如果写字楼所在的区域是非核心区，本身比较难招租。这样的大包租客一次性承租并自行运营，开发商是欢迎的。”戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端举例说，深圳后海总部基地，之前处于培育期时，一些拿下总部基地但不擅长运营的开发商，会选择一次性放租给包租客。
然而，这种逐渐昌盛起来的写字楼“二房东”生意，自2018年下半年开始，陆续有企业退场。
“我们公司在2018年下半年也做出一些调整动作，比如短期内调整租赁条件，并下降租金水平，尽较大努力提高出租率。”陈旭告诉经济观察报，除去装修投入、运营投入以及其他投入，大包租公司赚取的利润很薄。
事实上，与近两年风生水起的联合办公行业相似，写字楼大包租客的这门生意，也是通过切割空间、装修改造之后，再与其他服务打包出租，赚取差价。
两三年前承租下的写字楼物业，租金成本相对较低。但2017、2018两年拿房的成本偏高，与市场价相比大概低10％。陈旭表示，这是批发价和零售价的差别，比如一栋写字楼对外招租租金是220-230元/平方米，但给到包租公司的价格大概是180元/平方米。
租金成本逐渐上涨的同时，以往这种写字楼包租模式，装修成本并不大。但陈旭说，从2018年开始，租客对写字楼物业的更加挑剔，他们公司的装修投入与联合办公的差距也正在拉近。现在，他们公司包租的写字楼物业，装修成本达1000元/平方米，运营成本（包括人工成本、对外渠道费用、平时维护支出）大概占据整体投入的5％-8％，其中，推销成本是较重要的一环，渠道代理费至少是一个月租金。
包租物业与联合办公的不同之处在于，联合办公的切割面积偏小，往往切割成工位，以工位计算租金；而包租的切割面积会更大一些，较小面积也在100平方米左右，较大600-700平方米左右。在对外租金通常以面积计算，根据市场波动程度调整定价。

现在深圳写字楼租赁市场低迷，如果是投资性质的大宗交易，购买目的是长期运营出租，那买家势必在算账过程中发现回报数据不太好看，进而影响他们的进场意愿；但如果是自用型买家，由于市场处于调整期，今年价格估计整体会有一些松动，对他们来说不妨是一个入市的好时机。”1月7日，在高力国际2018年深圳物业市场回顾与展望报告发布会上，谈起近期深圳写字楼退租趋显对于投资市场的影响，高力国际深圳办公楼服务部董事周之惠如是说。
从2018年*四季度起，深圳部分包租及金融行业大面积退租的迹象正在加剧。高力国际华南区资本市场与投资服务部高级副董事林楚洲发现，去年上半年，很多写字楼卖家对价格预期很高。但到了下半年，这个预期已经发生很大变化，价格开始出现松动。
尽管如此，但写字楼仍是深圳物业投资市场较活跃的板块。根据高力国际统计的数据，截至2018年11月，深圳共录得9个写字楼投资大宗交易，总交易额达79.16亿元，这些大宗交易**过一半集中在深圳核心区域。
“从我们录到的一些成交记录中可以发现，2018年深圳写字楼的买家大部分以自用为主，其中还有一些是**行为。”林楚洲告诉经济观察网，去年深圳龙华区**就购买了深圳北站附近写字楼汇德大厦2期约6.54万平方米物业，以及红山6979共3万平方米物业，交易总额共54亿元，占深圳写字楼全年交易总额的68％。“**购买写字楼，后期往往是作为孵化器来运营。比如上述两栋写字楼均面向中小企业进行招商，并带有一定的租金补贴。”
以自用为主，这也意味着投资者在**率这笔账上不会算得很清楚。林楚洲称，按照传统基金对于投资写字楼物业的要求，核心区域物业的净回报率一般要达到3.5％以上。但深圳物业价格普遍偏高，若单独测算**率，目前深圳比较难找到已经实现**的标的。
相比2017年，上述写字楼的交易额仍有所萎缩，这主要是资金流动性紧缩导致2018年下半年写字楼投资市场活动减缓。

深圳地铁后海站几号线到深圳北？有直达线吗？

公交线路：2号线 → 4号线，全程约25.9公里

1、从后海乘坐2号线,经过13站, 到达市民中心站

2、步行约200米,换乘4号线

3、乘坐4号线,经过6站, 到达深圳北站


本数据来源于百度地图，较终结果以百度地图较新数据为准。


公交线路：m299路，全程约18.9公里

1、从后海步行约440米,到达**后海中心站

2、乘坐m299路,经过17站, 到达深圳北站

3、步行约720米,到达深圳北站